Een distributiecentrum bouwen

Tekst: Martin Bongers
Locatiefoto’s Oss: PLUS (Corporate Communications) en portretfoto: Groenewout Logistics & Supply Chain Consulting

Elk warehouse heeft z’n eigen toepassing. En elke toepassing vraag om een eigen logistiek proces. De orderpick voor webshops of winkels ziet er heel anders uit dan het warehousen van, bijvoorbeeld, CV-ketels. Anders dan bij elk ander gebouw, zou het daarom ideaal zijn dat we eerst het proces bedenken, waarna de ‘doos’ eromheen gebouwd wordt. Maar helaas: tussen droom en daad… Er zijn nu eenmaal beleggers en ontwikkelaars die liever multifunctioneel bouwen, om zo vaak mogelijk te kunnen verhuren. Toch bieden beide opties kansen voor installateurs. In het eerste geval kan er hoogwaardig maatwerk worden geleverd (procestechniek en smart building technologie), in het tweede geval moet juist worden nagedacht over flexibele, modulaire E- en W-installaties.

Kansen voor de installateur

Zijn er nog meer ‘DC-eigenaardigheden’? Waar een installateur z’n voordeel mee kan doen? Zeker wel! Zo zijn DC’s vaak 24/7 in gebruik, met laadperrons (docks) die voortdurend open en dicht gaan. De vloer moet vaker dan in een ander gebouw schoongemaakt worden, personeel en chauffeurs moeten kunnen douchen, vrachtwagens en heftrucks moeten aan de laadpaal… Dit vraagt om vloerverwarming en -koeling, om douchewarmte- en waterterugwinning middels infiltratiekratten, om energiezuinige gebouw- en terreinverlichting, om PV’s op de daken, om batterijen, etcetera.

‘Verwarmen is niet langer een main issue. Het gaat steeds meer om het koelen van een DC’

Een ander kenmerk van DC’s (zie de recente nieuwsberichten hierover) is ‘veiligheid en welzijn’, of beter gezegd: het gebrek daaraan. Dus zijn er mogelijkheden voor intelligente brandveiligheidsinstallaties, voor luchtbehandeling en ventilatie. In dezelfde categorie zit de actuele aandacht voor geluid en verlichting, inclusief meer ‘echt daglicht’.

Stijn Belt is Director Customer Projects bij Groenewout Breda, een adviesbureau dat zich beweegt op het snijvlak van supply chain, logistiek, procestechnologie en duurzaamheid – zowel strategisch als operationeel. Belt merkt op “dat de (LED) verlichting in een modern DC bijna nooit meer ‘aan’ of ‘uit’ is, maar constant op bijvoorbeeld 10 procent zit.” Zodra iemand binnen een bepaald bereik komt, zorgen sensoren voor gepersonaliseerd licht; licht wat bij de taak of bij de werkplek hoort. Volgens Belt is er trouwens een kleine tegenspraak met de hele duurzaamheidsambitie: “DC’s worden eigenlijk juist steeds meer verlicht, zij het op een slimme manier. Dat heeft met welzijn te maken (mensen voelen zich beter, presteren beter) maar ook met de toenemende complexiteit van de handling. Het is steeds minder ‘pallet schuiven’, steeds meer precisiewerk. Value added services waarbij je beter licht nodig hebt.”

De toenemende elektrificatie van DC’s tot slot (denk aan ICT, robots, autostores en conveyors) vereist een vergaande, maar CO2-neutrale en duurzame energiehuishouding. Belt: “Door die elektrificatie ontstaat en passant een nieuwe uitdaging: de isolatiewaarde is tegenwoordig optimaal en tegelijkertijd ontwikkelt de mechanisatie dermate veel warmte, dat ‘verwarmen’ niet langer een main issue is. Het gaat juist steeds meer om het koelen van een DC.” Voor een installateur betekent dit dat de berekening voor een klimaatinstallatie moet gebeuren vanuit de koelbehoefte, in plaats vanuit de verwarmingsbehoefte. Belt: “Een expertise waar een goede installateur zich mee kan onderscheiden.”

Duurzaamheid als concurrentievoordeel

Een DC bouwen, volgens de moderne criteria (zoals BREAAM, zie later) is meer dan ooit teamwork. De installateur is onderdeel van het plannings- en ontwerpteam en adviseert in die fase al over duurzaamheidstoepassingen. Dat biedt weer kansen voor kennisintensieve bedrijven. Knowhow wordt, naast de ‘handjes’, steeds meer dé selectiefactor.

‘Het nieuwbouwen van een super duurzaam DC kan aantrekkelijker zijn dan het neerzetten van een iets minder duurzaam pand’

Dit wordt nog eens versterkt door milieuwetgeving. De zogenaamde ‘Corporate Sustainability Reporting Directive’ (CSRD) bijvoorbeeld, vereist van grote aannemers en opdrachtgevers een gedegen materialen-herkomstadministratie. De installateur (zelfs een kleinere) wordt dan tegen wil en dank een data-leverancier. Maar wie dat nu slim doet, staat straks vooraan.

Een voorbeeld: het PLUS DC in Oss

Tussen 2020 en ‘23 liet supermarkt PLUS, op het op bedrijventerrein Vorstengrafdonk in Oss, een innovatief DC bouwen. Het megagebouw is ruim 46.000 vierkante meter groot. Inclusief de omliggende ruimte voor logistiek, parkeren en ‘groen’ was daarvoor ruim 9 hectare grond nodig (dat zijn bijna twintig voetbalvelden). Vanuit de 92 (!) laad- en losdocks worden circa driehonderd winkels beleverd.

Extreme duurzaamheid was van meet af aan het uitganspunt. Bij ‘duurzaamheid’ wordt doorgaans vooral aan materiaalkeuze en energiebesparing gedacht, maar PLUS ging verder en deed twee dingen: in de eerste plaats werd het DC volledig gemechaniseerd en in de tweede plaats werd er gebouwd volgens de zogenaamde BREEAM-methodiek. Bij die methodiek wordt (ook) veel aandacht besteed aan mens, dier en plant.

Wat die mechanisatie betreft: in traditionele DC’s wordt veel gelopen, gesjouwd, getild, met heftrucks gereden en ga zo maar door. Door veel van die handelingen te mechaniseren en automatiseren worden werkklimaat en veiligheid aanzienlijk verbeterd – en worden ruggen en knieën gespaard. Tegelijkertijd wordt de efficiency op een hoger niveau gebracht.

De BREEAM-methodiek zal niet bij iedere installateur bekend zijn. Kortweg: het is een internationale ‘meetlat’ om de duurzaamheidskeuzes die tijdens de (ver)bouw van een industrieel pand gemaakt worden, objectief te kunnen waarderen. Voorbeeldje: de mate en kwaliteit van het daglicht in het pand, of mate waarin regenwater wordt hergebruikt, is goed voor een aantal ‘credits’. Hoe meer van zulke credits, hoe hoger de BREEAM-certificering. Het PLUS-DC werd uiteindelijk beloond met de hoogst mogelijke: outstanding.

Voor- en nadelen van BREEAM

Een direct voordeel van de methodiek is dat alle panden, die volgens die methode gebouwd zijn, op dezelfde duurzaamheidsaspecten met elkaar vergeleken kunnen worden. Interessant voor beleggers en voor hún klanten, de gebruikers. Maar juist daardoor komen ook de indirecte voordelen aan bod. Doordat de mate van duurzaamheid objectief meetbaar is geworden, kan de overheid de bouw van dergelijke DC’s stimuleren met fiscale maatregelen. Het nieuwbouwen van een super duurzaam DC kan dan in veel gevallen zelfs aantrekkelijker zijn dan het neerzetten van een iets minder duurzaam pand, of het verbouwen van een bestaand magazijn.

‘Tegenwoordig is een DC is pas klaar op het moment dat het weer gesloopt wordt’

Hierin schuilt meteen klein puntje van kritiek. De methodiek loopt in haar ambitie vóór op de markt. En dat is misschien wel noodzakelijk, anders is er helemaal geen ambitie. Maar een gevolg daarvan is – bijvoorbeeld – dat het scoren van credits voor de inzet van gerecyclede materialen haast ondoenlijk is, in de praktijk. Voor een installateur zal het niet meevallen om kabels, aansluitklemmen of een warmte-terugwinsysteem te vinden die hernieuwbaar zijn, of waarvan de herkomst en de ecologische voetafdruk ‘oké’ is. En wat kun je dan doen, om toch een maximale kwalificatie te halen? Zo veel mogelijk credits scoren met ‘laaghangend fruit’: een nestkastje hier, een automatische ledverlichting daar.

In Oss bijvoorbeeld, werden in totaal 89 credits toegekend aan 47 aandachtspunten. Liefst 15 credits daarvan waren voor ‘energie-efficiëntie’. Logisch, want belangrijk. Echter, de resterende 74 credits werden verdeeld over 46 issues. Denk dan aan ‘vervoerplan en parkeerbeleid’ (toch nog 3 credits) en items zoals ‘temperatuurregeling’, ‘thermisch comfort’ en ‘planten en dieren’ (allemaal 1).

Positief vooruitzicht

Maar goed, al met al is het een nobel streven: de BREEAM-methodiek zorgt er per saldo voor dat we ‘vervuilende’ gebouwen laten uitsterven, en in combinatie met ‘Paris Proof bouwen’ (voldoen aan het klimaatakkoord van Parijs) zal het resultaat zijn dat de bouwsector als geheel bewuster omgaat met People, Planet en Profit.

Belt: “In het kielzog daarvan zal de bouwsector, en dus ook de installateur, kunnen profiteren.” Belt noemt als simpele voorbeeld nog het ‘los bemeteren’ van de grote stroomafnemers in een DC: “Vroeger had je misschien één meter voor het hele gebouw, maar dat kan niet meer. Kantoor, de laadpalen buiten, de docks… de trend is om alles apart te bemeteren.”

En even terugkomend op de genoemde Profit: “Een beetje DC heeft een gigantisch dak, met veel mogelijkheden. Wat we zien is dat zo’n dak, althans de daar opwerkte energie, ‘verhuurd’ wordt aan derden. Dan wordt een hele omliggende woonwijk bediend. Uiteraard eerst je opgewekte energie zoveel mogelijk zelf gebruiken – al dan niet via batterijen – en wat je over hebt, dat stuur je naar de wijk. De benodigde aansluiting naar het wijknet ligt in veel gevallen al onder het DC.” Kortom, een modern DC kan een ‘energiehub’ zijn waarmee de dienstverlening van de installateur verder reikt dan alleen zo’n DC. Alle reden dus, om aan te haken.

Belt, tot slot: “De logistieke keten vereist flexibiliteit. Die flexibiliteit wil men terugzien in een DC. Dat betekent dat een DC voortdurend aangepast moet worden, ook qua installatiewerk. Dat is een interessant gegeven. Een DC bouwen en beheren is een permanent proces geworden. Vroeger bouwde je en daarna was je klaar. Tegenwoordig is een DC pas klaar op het moment dat het weer gesloopt wordt.”